非常荣幸跟大家交流关于土地改革和商业机会发现的问题。狭义的理解，商机就是投资者赚钱的机会。但如果土地制度改革对于我们中国经济发展的全局没有多大的好处，那我觉得对于一般投资者来讲，商机也谈不上，起码从大多数投资者来看是这样。如果这个改革对国家的意义不大，对大多数投资者的利益也不大。我的看法是，未来的土地制度改革对国家的意义特别重大，当然对投资者的意义也特别重大。我简短的给大家提供一些研究信息。

 

首先提供一个美国经济学家的研究，关于美国的土地制度，大家会说跟我们很不一样，其实有些方面跟我们是一样的。美国有一个土地开发利用制度叫TIF，它是一个远期税收增量的折现融资。简单说就是跟咱们国家的城市建设融资平台基本是一样的，这个制度其实对于美国的经济发展影响很大。一位美国经济学家研究是，如果在这个领域进行改革的话，美国GDP增长率可以达到6.5到13.5，这个是非常惊人的。我相信这种说法，因为我对我们中国经济未来的发展也做过类似的估计，如果我们对土地制度进行深入改革的话，需求结构会升级，我们的经济增长率应该在若干年之内有可能保持在10%左右，可见这个意义有多大。

 

根据我们中国政府投入以及农民自己的投入，各种数据的估算，我们讲全要素投入。我们估算，现在全国农民是亏损的若按完全成本计算，中国农业的成本确实很高。本文算一个粗略的大账。粮食16亿亩播种面积，按1季的地租每亩约500元计算，地租作为土地的“贡献”，达8000亿元；劳动报酬按目前劳动生产率水平，现有粮食总量生产出来，需要约70亿个工日，一个工日按60元计算，合4200亿元。按高限估计，中国粮食生产的资本存量（包括政府投入及农户投入的资本存量）约5万亿元，资本报酬（不是生产资料消耗）按3000亿元计算。这样总计，中国粮食生产的要素成本应该是15200亿元。中国粮食售价中，生产资料消耗成本每亩每季约300元（包括资本折旧），总额为4800亿元。若按中国一年粮食产出6000亿公斤计算，这些粮食的要素成本与消耗性成本总和刚好为2万亿元。

 

如果我们做深入的改革，特别是土地领域制度改革的话，有盈利的空间。若果推动以农村土地制度改革为核心的农村综合改革，粮食的要素成本可以降低到5700亿元！即使按照国际市场水平计算农户财务状况，也有相当的盈利。如果将农业工日的工资单价提升到城市务工水平，按120元计算，要素成本为7800亿元，仍然有一定利润。

 

说到这个问题，我想起来刚进场的时候有一个感慨，在座各位都是农业领域的青壮年，我们听过一句话，说中国的农业是“386199部队”种地，就是女人、儿童、老人，其实不是这样的。我在一些地方调查，那些所谓妇女和老人劳动力是不大下地的，农业主产区尤其如此。从播种到收获哪个环节需要人的时候打个电话就去，谁去？你们的下属去。但是这个关于“386199部队”的话就到处说，成天有人说，学者也说，官员也说，成了陈词滥调了。所以我们这个农业，其实变化是非常大的。

 

我说到这个程度，不是说真正农业的种地者就是“386199部队”。我们讲如果不改革，我们农业是亏损的，即使在座的各位发挥作用也一样，也亏损。如果通过改革，就有可能解决令人非常悲观的问题，去年粮价下跌，今年菜价下跌，肉价下跌，我们现在好像全面的招架不住欧美工业发达国家的农产品进口。我的意思是，如果我们能够深化土地制度改革，情况会有很乏不同。

 

现在的土地制度确实有很多的问题，首先是经济效益差，我们的农业劳动生产率大概是美国的1%左右，资本产出效益当然没有低那么多。我们谷物生产成本应该是高于美国30%到50%，所以我们的效率是低的。如果我们农业的工资要达到城市居民水平，我们的农业成本就更高了。

 

还有一个问题就是不平等，这两天网上刷屏量最大的就是关于土地规划问题，某市的规划如何，某市的规划负责人在北京有多少套房，这个没有依据，但住房占有的基尼系数高应该是不争的事实。我们有土地公有制，但土地的实际占有并不平等。北京从房山到平谷，浅山地带，既不适合搞林业，又不适合搞有竞争力的农业，我说的不适合可能是效率不太高。那里大量的被圈占了，多是法人占有。那些土地并没有得到充分合理利用。

 

关于社会稳定就不用说了，因为农村的社会群体性事件发生率主要原因是土地方面的问题。还有可持续的问题，土壤污染问题等等，所以我们是要改。农业的集体经济制度是一个社区共同公有制，这种制度需要不需要？当然需要。古代中国也有，就是社区共同共有。但是这个制度只适合农村公共品的供应，放到盈利性的农业经济当中，这个是不合适的，但是我们放进去了。所以核心的问题在这里，因为时间问题，我就不想对这个做过多的分析了。

 

这方面问题很多，还有土地规划的问题，就是我刚才讲到，这两天人们议论最多的是土地规划方面的问题。我说的这个问题美国有，欧洲也有，但是我们中国比人家的问题更大，带来一系列的问题，我就不具体分析了。

 

以后怎么改？首先要“明晰产权，优化权界”，城市的土地使用权和农村的土地承包权最好是永久不变。这个问题很多地方官员不接受，当着我的面说，党教授，中央长期不变的政策就是30年不变，他一点都不避讳，他讲这个话不合适。就是这个长久不变，我的意思要改成永久不变，但是我们一些地方的，特别是农村领域的干部不太在乎。这个城市土地使用权70年、50年这个规定，当时出来的时候不能说荒唐，有些故事，非常偶然地就决定了有一个70年，没有依据说70年就是科学的。欧美那些著名建筑，设计建造历史达几十年的比比皆是。比如说莫斯科红场那个教堂，设计、建造有100多年的历史，70年怎么能出来这样的建筑？优化权界指的是什么呢？我在这里讲的就是，土地的私权和公权的边界要通过自然演化的方式，根据一定的规律来划定它们的边界。现在没有我们小学课本上讲的刘文彩、周扒皮那样的土地使用方式，实际上过去也不一定那么典型。

 

我们现在甚至说不清楚欧美一些国家的土地到底是公有地还是私有地。例如，conservancy, 我们有些说是保护地，这个保护地用于公共的目的，但是大量的保护地是私人所有。美国联邦储备局大家都知道，它是一个公权机构。但是不要忘记，美国联邦储备局的股东是私人银行，我说这个话的意思就是不要谈私色变。所以公权和私权的问题，我们真是需要认真的梳理一下我们过去出的这些问题。不是根据抽象的权力划定边界，是根据具体的功能，要对这个边界做一个梳理。

 

第二，要调整机制，管控用途。我们官方现在确定土地改革，大家知道安排的试点叫农村经营性土地跟国有土地同地同权同价。农村的土地征用的改革是第二个，还有农民宅基地的改革，没有安排中国土地规划管理体制的改革。在我看来，中国的土地规划管理体制本身就需要重大改革。究竟怎么样保护农地？究竟我们要不要给城市划一条线，给城市划一个边界，美国人也是，城市扩张要给出一个边界和红线，有没有必要？这些都是非常大的问题。

 

大家看我的数据。我国50亿亩土地适合人类居住，可以用30亿亩做农业保护区，20亿亩（133万平方公里）做城市建设及其配套用地。如果城市人口密度按每平方公里5000人计算，要20万平方公里的城市建设用地及附属用地，建设3000座城市，可以保证农业现代化的需要，也可以保证全国城市居民有多半居住在独栋房屋里，开发强度不过是15%！可以保证有足够的森林，每一个城市都会是花园城市。通过农业保护区的建立，稳定地价预期，解决土地流转价格问题，解决土地流转与规模经营问题。

 

上海的外滩在建国初，1949年前是1平方公里8万人。现在北京的大型居住区，例如天通苑，估计1平方公里是15万人左右。整个城市建设1平方公里5千人，在规划合理的情况下，可以做到城市多数家庭有独栋房子。具体怎么样去规划，因为时间的问题我不能展开。这样的规划，有可能导致我们全国城市总体的开发强度是15%，这足以使这个城市成为人类宜居城市。

 

我们划定农业保护区域，限定农民的土地开发权，农民是不是吃亏了？不是的，美国的研究学者发现，如果没有强力划定城市的扩张边界的话，发现城市扩张过程当中它的新增土地的地价最后和农地的转让地价是一样的。城市扩张如果自然的发展，没有强力的介入，在郊区新增的城市建设用地，比如1亩地是500块，农业用地也是500块，这个均衡就决定了城市扩张的自然边界。在这样一种均衡水平之下，也不存在给农民补偿的问题。

 

美国学者最为推崇的荷兰的土地管理制度，也有对农地的使用方式的限制。但是有这个限制不等于给农民补偿，自然演化的情况下，边际地价是一样的。

 

第三，要统一市场，规范交易。要取消城市土地的单一国家所有制。北京一些城区的地到现在是集体所有，本来不是清一色的国有土地。中央改革的新政策是，农村的经营用地和城市的建设用地同地同价同质，更决定了以后城市的建设用地不全是国有的。还有规范交易，房价估值，老涨下不来简直是可笑，不存在没有办法的问题。说起来话长，只要你在交易环节上有一些措施，这个不存在中国的房价涨成全世界最高的房价。当然你说最高可能比不上香港和摩纳哥，但是比大多数国家要高，北京的房价比美国的最高房价还要高。我自己希望的改革是刚才这样的想法。

 

我的看法，去年中央的土地制度改革力度比较大，大家不研究这个问题，可能有的就忽视了。比如我在这儿讲一些情况，三权分置，就是要保护由签订某种交易契约而产生的土地经营权，这是一个。还有我们共产党掌权之后实行的制度叫政社合一，人民公社是登峰造极，若干个村是一个公社，甚至一个县，就是生产和公共服务一体化。后来在文化大革命结束大概是1984年前后宣布人民公社废除，但是村一级的政策基本上没有触动。就是一个村委会或者一个村民小组，它既有政治功能，又有集体经济的功能。去年的一个文件已经确定了这个制度要取消，我看媒体基本上对这个问题没有重视，我认为这是一个非常有意义的改革。

 

要探索农民有偿退出集体经济组织的条件和程序，其实广东一些地方已经有集体经济解体的情况。假设会场与会人员是一个集体，如果可以交易，第一排的同志把后排所有的集体经济成员全买过来，那么第一排的人最后商量，我们解散了，行不行？没有法律说不行。如果说全国大部分的农村集体经济走上这个路，会有什么样的结果？对大家的投资会有什么样的影响？媒体也没有重视这个概念。是起草文件的少数人心血来潮还是确实有这种压力？地方的官员会对这个问题做出什么样的反应？我们拭目以待。当然我刚才讲的这两条很可能长期不去推行，这个大家不要奇怪。所以在我看来，去年的一些改革意见其实非常重要。还有一些其他的方面，因为时间的问题，我后面还有些话要说，所以关于中央去年出台的一系列改革我认为很不错。

 

我特别想说的话，现在中央决定的三块地改革，就是承包地、宅基地和集体经营性建设用地，这个改革试点过程当中是分开的。有学者主张要统一，据说现在官员也倾向于把三块地统一起来，当时改革部署的时候是分开的。如果统一起来以后意义是什么？至少对乡村的旅游业影响会很大。我不知道在座的有没有搞旅游的，对搞旅游的影响很大，由于时间问题我就不说了。

 

我要梳理一下以上的意见，土地制度改革对国家影响特别大，我想说的就是，对于我们商业投资者也会影响很大。但是这个事情我觉得一定要整明白。

 

今天中午吃饭的时候，我注意到，那些投资者好多是综合性的，不一定是投资农场。我的看法，从欧美发达国家农业经济体看，单一投资农场，如果不在其他产业链上介入，基本上是亏损的。我有这个图表，这是日本农民收入的结构，取自农场的收入，就是这个线的一小块，其他的是农场以外的。再看这是美国的情况，农场地头上的收入是总收入的20%左右，为什么这样？我们会不会这样？我们能不能这样？这是非常重大的问题。因为我们国家的农民合作社基本上是假的，所以这一部分的收入目前农民拿不到。同志们你要投资一个农场真是要小心。欧美国家这一部分是大型合作社。他们的合作社是跨国合作社，比如说在我们中国比较活跃的那个荷兰搞乳业的公司，他的社员就是比利时、荷兰和瑞士。我们现在是春秋战国，群雄崛起，在座的都是诸侯。人家一个合作社规模巨大，一个国家就几个合作社，不像我们一样是100多万个。我心里的目标就是，中国未来就是几十个合作社。主持人跟我们讲，中国农业要投资者拢成一个拳头，这一点非常重要。但是目前的这个格局，我现在是忧心忡忡，因为没有得到重视。我们现在错误地认为，搞了规模的经营就有高收入，就能挣钱。美国的饭桌之前的销售额是农场占了10倍左右，我们中国的数据，按照官方披露的信息我推算是3倍。但是我很怀疑这个数据，我调查过温氏集团，我算了一下他的相关数据是5倍。可见，食品产业链的收入主要在地头以外。所以同志们，你说商机在什么地方？商机主要在农业产业链的其他环节上。如果没有这种机制引导农民加入合作社，让从合作社当中拿收入的话，中国的农业会出问题。为什么？因为农民不挣钱。

 

还有一些其他的问题，时间显然是不允许我再讲了。我就特别想说，土地制度改革跟大家有一个切实的利益相关性，就是能不能通过改革让我们城市居民多数家庭住独栋房？我在东京的新宿看到，人家的切块卖地是200平左右。你买200平的地，你又是跟银行有关系，你在建筑商有关系，三方面签订一个契约，独栋房就造起来了，没有开发商介入。这一点我看来非常重要，欧洲的荷兰是土地最紧缺的国家，但是多数城市居民住的房是独栋。这个图上能看出来，独栋的是橙色的，楼房是蓝色的，欧美国家一般是这样。

 

总结一下，我以为以下若干方面都有商机：低密度住宅产业就；大中型农业装备制造；农产品进出口；农产品零售网络投资；农村金融中的家庭农场支持；乡村旅游业；旧建筑清理和再利用；荒地、低产田开拓等。

 

有两点我重点谈一下：

 

第一，关于有机农业。现在这个很热。但请大家注意以下数据。欧委会2014年7月24日。欧委会发表的有机农业摘要显示，过去十年欧盟有机农场的数量和有机农业的面积增加50%以上。有机农业面积每年约增加50万公顷。欧洲现有18.6万多个有机农场，总耕种面积960万公顷（近10%的耕地），其中永久草地占比最大（约45%），其次为粮食（约15%）和永久作物（13%）。有机农业在欧盟发达国家已经有几十年的发展历史，但至今种植面积不超过总面积的10%。按照大行业分类，美国有机食品的销售额目前为350亿美元，但2014年美国农业与食品行业的GDP为8350亿美元，前者为后者的4.2%。若统一为GDP指标，这个数值还会更小。所以，有机农业并不是美国农业的主流。这不是说美国不重视农产品质量与安全。事实上，美国有一系列的关于普通农产品安全的法律规定。

 

 第二，关于乡村旅游业。这个领域的投资也很热。日本著名规划师曾对笔者的朋友表示，日本政府促进乡村旅游业发展的支持弊大于利，有失败教训。日本的乡村旅游需求不足以支持日本的乡村旅游设施的正常运行，大量旅游资源过剩，实际上降低了日本农人的收入，也影响了日本农业的现代化进程。值得注意的是，有学者对美国的乡村旅游业发展也提出了批评意见。Deller(2009)在分析 1990-2000 年美国乡村贫困率变化的基础上,采用地理加权回归的方法关注乡村旅游和休闲在改变贫困发生率方面的空间差异,结论表明,在 Deller 所研究的区域,乡村休闲和旅游在解释贫困发生率变化方面的作用很小,其空间差异并不明显。所以，投资旅游业也不要盲目。