中国要不要征收房产税?当然要。但如果操作不当，不仅不能达到征税的目的，还可能引发负面的社会情绪。令人遗憾的是，房产税征收试点地区的相关制度设计还有很多值得斟酌的地方，而媒体平台上的众多讨论也多有片面性。

首先需要理清两个观点。即不可赋予房产税替代地方政府“土地财政”的使命。房产税征收真正提上议事日程，缘于房价腾飞，而非政府要增加财政收入。如果“土地财政”是指经营好存量土地资源，提高政府的土地出让收入，总体看未必是坏事。如果要防止地方政府为了“土地财政”刻意提高地价，那也需要其他改革加以矫正，房产税不能解决这个问题。

此外，不可为了抑制房价上升而征收房产税。抑制房价的办法很多，如可以针对二手房交易征收暴利税，且税率与相近两次交易的时间以及同期银行利率挂钩。同时，允许农村建设用地在严格规划条件下投入房地产开发，例如以县级区域为规划单元，50%农村建设用地可做房地产开发。这样的话，住房价格必然显著下降。

其次，房产税设计必须有利于提高社会福利水平。在已发达国家，除去很少的大都市的特殊区段，楼房多提供给穷人，中国也是如此。单元楼房和独栋房屋相比，根本不是一个概念，后者才是具有财富象征的不动产。所以，一户城市居民如果有一套单元楼房，那是解决生存问题；再有一套，就有了改善生存的意义；此后再买单元楼房，才有了投资或投机的意义。显然，在多数情况下，房产税应从第三套单元楼房开始征收，否则就难以照顾到穷人的利益。如果是独栋房屋，第一座就应考虑纳税，因为它才是高强度的住房财产。

不把单元楼房看做高强度的住房财产，笔者会挨板砖，但这实属“误伤”。诚然，在中国房价达到世界“水平”的情况下，两套单元楼房在很多城市的确是一大笔财产。但这不是正常情况。在西方国家，一个月工资买一平米住房被认为是合理的价格水平，但这里的住房多是指独栋住宅。单元楼房的综合成本要低许多，平均一个月工资买2-3平米才对。换句话说，正常情况下，一个双就业家庭的一个月工资收入可买到5平米左右的单元楼房；一套百平米的单元楼房，应该仅值双就业家庭两年左右的总收入；如果一个家庭每月收入可储蓄三分之一，就意味着他们在六年内就有能力买到百平米的单元楼房。如果有这样一个价格水平，也就不会有人拿单元楼房做投机对象。同样地，如果城市居民可以比较容易地购买独栋住宅，就不会愿意购买百平米以上的单元楼房。所以，把单元楼房和独栋房屋当成一回事来设计房产税，且把中国人的住房水平锁定在单元楼房上，并不合理。房产税的设计要和其他改革相配套，以改善中国人的住房财产形态，这样房产税征收才有足够的民意基础。

最后，房产税的设计还应有利于社会平等。结合中国当代的土地现状与收入基础，中国人多数家庭最终还是会居住在单元楼房里，低收入人群居住在政府兴建的各类保障房里，而脱离父母“单飞”的年轻就业者，可居住在面积较小但条件较好的公寓里。

按这种格局，房产税的征收对象就很清楚了。对于有三套以上单元楼房的家庭，可以从第三套开始，以可能收取到的房租为基数，收取房租的25%（差不多是房价的1%左右）。完全不必对他们实行没收性的累进税，否则就意味着为了平均而伤害效率，抹杀中国人的致富动力。而且，如对多套房屋的拥有者收取没收性的累进税，房主就可以采用合理避税的办法不交税。如注册一个公司，将所有房屋划作公司财产以避税。

针对单元楼房，有人建议房产税按面积大小征收，而不论房子的市场价值，这并不合理。在北京的不同地段，同样面积的房子差价极大。按实际面积征税容易造成劫富济贫的效果。类似这样的难题，就要靠细致的税则来解决问题。例如，可以从价征税，但对第一套房屋的总纳税额要设立上限，且应采取措施防止逃税。

而对独栋房屋而言，1000平方米建筑面积和250平方米相比，适用税率也不应该相同。对豪宅建造，要借助累进税的功能加以抑制。还要考虑庭院的大小。豪宅的庭院如果很大，例如超过1亩地，也要有相应的税收调节，除非房主把自己广大的庭院开放为供人自由游览的公园（国外有这样的案例）。

综上，房产税的方案设计必须兼顾房地产实际状况与民众利益，我们期待一个有利于未来30年保障中国繁荣富强的房产税方案出台。

（此文的压缩文本发表于近期《财经国家周刊》）