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产权不明晰 交易风险大

  近日,温州市出台了《温州市农村产权交易管理暂行办法》,引起广泛关注。农村产权作为包含经济价值的资源,其交易的可能性、交易范围及交易价格等权利关系,必然为社会的某些群体所关注。这在市场经济关系之下天经地义。

  但是,交易会有风险;在产权不够明晰的情形下,交易的风险会更大,而且可能是系统性的风险。所谓风险,是指交易当事人在财务上无法预估的损失。如果产权界定存在系统性的问题,产权进入交易市场就会带来巨大的交易成本,或者导致交易不能完成,或者引起交易关系的某一方的利益受到极大损失。

  在中国农村经济中,要素市场化,特别是涉及土地要素的交易,难题不在于我们不掌握交易的技术知识,而在于交易对象的产权界定因体制方面的问题存在大量缺陷。后一方面的问题不解决,产权交易不可能健康推进。让我举例说明这个道理,否则一般人搞不清个中三昧。

  以土地承包权交易为例,其困难是显而易见的。按现行法规,第二轮农村土地承包期限是30年,目前已经过了一半时间。如果一个投资者买到了一农户的土地承包权,再过十几年能自动延续么?这个有一定的不确定性。从法律上说,承包到期后是可以调整土地承包关系的。怎么调整?按农民的理解,是应该按照人口变化进行调整,而人口通常应该是集体经济成员,拥有一个村庄的户籍。如果购买承包权的投资者全家没有农村户籍,到时能不能分配到土地?事实上,过去两轮农村土地承包并没有保证在承包期内部不调整土地承包关系,所谓“三年一小调,五年一大调”在农村比较普遍。这样很不稳定的土地承包权怎么交易?正因为如此,目前农村的土地流转并不是在交易土地承包权,而是出租土地承包权或出售一定时间的土地使用权。

  上面这种情形当然不是什么好事,因为它不符合市场经济的原则。中共十七届三中全会提出了一个改革意见,要在农村推进土地承包权长久不变,说的是农户承包的地块也不再改变。这项改革的意图很好,但推进难度极大,而且相关法规至今没有修订。据笔者调查,某省某地花费了很大的行政资源搞了“土地确权”,结果很快又调整土地,等于前面所做的工作付诸东流。这样的土地承包权能成为交易对象么?当然不能。

  有的投资者购买农地使用权搞农业,其实另有所图。买来的农地如果不是基本农田,是所谓荒山荒坡,使用期限很长,价格不会太高;如果今后变成了建设用地,地价就会打滚般上涨,暴富可期。这也无可厚非。但是,如果土地用途变不了怎么办?即使能变,当初卖地的农民不答应怎么办?因为农民当初卖的是农地使用期,现在土地性质变化了,农民反悔也不无道理。在土地使用期交易实践中,通常不会把土地用途转变作为合同的必要条款,这使得农地使用期交易与翡翠原石交易迥然不同。

  农村住房交易也包含同样的道理。在实践中,不少地方政府对农民住房建造有规定,不允许农民自行建房或对旧房屋做重要翻建。出于规划管理,这种做法其实也能讲得通。但这会给农房的交易带来麻烦。按温州的规定,城市居民不能买农房;可是,如果规定能买,又会怎样?农民不能翻建的房子,城市居民买了就能翻建?如果仍然不能,买这样的房子有何意义?这里的问题仍然在产权。政府的规划权、用途管理权,是对农地或宅基地产权的分割,这种分割通行于法治国家,本质上算不上对农民的侵权。但是,在我们国家,土地规划体制有弊端,规划的法治化、民主化不够水准,这就使农村的某块宅基地的价值量极不确定,从而使相关交易风险极大。现在的所谓小产权房的交易大抵如此。

  以上举例分析表明,产权界定对于交易的极端重要性。法制先进国家都重视土地产权的界定,并且有许多值得我们学习的经验。它们不是简单地区分公权与私权,把国家干预私权也规定得十分细致。例如,在英国,某人要进入一块公地或一块私人自愿出让部分权利的土地,其权利会被详尽规定,连他能不能带一条狗或怎样带狗都会被规定清楚。中国农村土地的产权界定远未达到英国的水准,甚至连一些基本权属都不很明确。笔者希望今后的土地制度改革要在产权界定上下大工夫,惟其如此,涉及土地的要素市场才能健全起来,土地才能给城乡居民带来福祉。

  此文刊发于今日南方周末评论版,这里是原文。



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